来源：北京商报 作者：王寅浩
房地产行业预期和信心正在逐步修复。近期，房地产行业利好消息频传，几乎同一时间三大头部房企向外释放利好消息，先是万科发布一则公告，已将6.47亿美元存入指定银行账户，全数偿付一只于3月11日到期的美元债。这一消息不仅一扫连日来的市场颓势，更让投资者看到了万科积极偿债的态度。紧接着，龙湖集团提前兑付商业资产支持专项计划(CMBS)的消息也在地产圈引起了热议。此外，融创中国也在近日发布了全国多地复工的消息。
在业内人士看来，在修复预期和信心的过程中，房企们仍需面临诸多挑战，如市场需求的不稳定、资金压力大等，但随着头部房企的积极行动和政策的逐步放宽，房地产行业有望迎来新的增长期。
利好密集释放
3月8日，万科的一则公告引起了市场的广泛关注。公告显示，万科已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计6.47亿美元存入代理行指定银行账户，全数偿付到期票据本息。
2018年12月11日，万科之全资子公司万科地产(香港)有限公司在香港联合交易所披露了关于发行于2024年到期6.3亿美元的5.35%中期票据(ISIN:XS1917548247)的公告。此票据将于2024年3月11日到期。
受此消息影响，3月8日当天，万科多只债券收涨，最高涨幅达23%。
也是在同一天，龙湖集团提前兑付商业资产支持专项计划(CMBS)的消息也在地产圈引起了热议。据了解，此次提前兑付的CMBS总规模为46.1亿元，证券代码为“20天祥优”“20天祥次”，提前9个月完成兑付。
一位接近龙湖的人士向北京商报记者透露，龙湖此次提前兑付的资金来自经营性物业贷款，即通过新增经营性物业贷款置换将于2024年底行权到期的CMBS，以此实现债务结构的优化，拉长债务久期，增厚自身“安全垫”。
龙湖集团称，已经完全兑付2024年一季度到期境内公司债，且已全额备妥5月到期公司债兑付资金。此外，至2026年底前，龙湖境外无到期公开债券。
3月8日晚间，融创中国也公布了最新的复工情况，并在官微发文称，公司最新复工项目已达到268个，包括上海融创未来金融城、成都融创文旅城、广州御溪世家、重庆融创城在内的多个项目都在复工行列。
记者从融创方面了解到，截至目前，融创已有超过90个项目入围第一批“白名单”，包括北京、天津、成都、重庆、郑州、沈阳、青岛、武汉、昆明、西安、太原、西双版纳等20城市都已落地。
易居研究院研究总监严跃进表示，在修复预期和信心的过程中，房企们仍需面临诸多挑战，如市场需求的不稳定、资金压力大等，但随着头部房企的积极行动和政策的逐步放宽，房地产行业有望迎来新的增长期。近期房企项目“白名单”持续扩容，随着政策支持力度的加大，房企融资支持仍在继续，将标本兼治化解房地产风险。
供需两端形成合力
继去年央行等三部门联合发声一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求后，各大中央会议及金融机构也纷纷作出同样表态，今年两会也着重提出要“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”，是对大范围开展房企融资支持举措的肯定性发声。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，“一视同仁”意味着民营房企的融资支持通道将扩大，有利于改善房地产行业预期，当前城市房地产融资协调机制获积极进展，为2024金融支持房地产开好局。
关于房企融资，住建部也在3月9日的十四届全国人大二次会议举行的民生主题记者会上有了最新表态。据住房和城乡建设部部长倪虹透露，全国31个省份312个城市建立了城市房地产融资协调机制，按照“一项目一方案”提出项目“白名单”，目前上报的“白名单”项目达到6000多个。在这些项目中，82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，从供给端看，房企项目“白名单”的建立打开了新局面。但房地产市场恢复仍依赖于需求端信心能否修复，供需两端形成合力，进而影响销售恢复、稳定预期等等。
值得一提的是，持续的政策利好也激发了购房者的买房需求。2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，维持不变；5年期以上LPR为3.95%，较前值下行25个基点。
从历史上的调整来说，我国共有8次五年期LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5—15个基点进行。而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次。换而言之，历史上最大的降息周期开启。
多地成交量加速回升
降息周期开启后，多地房地产市场成交量加速回升。诸葛研究院数据显示，2024年第9周(2.26—3.3)监测重点城市新房成交环比上涨61.44%，二手住宅成交环比上涨28.79%。
新房方面，监测的重点15城中，仅苏州新建商品住宅成交量环比小幅回落，其余14个城市环比均呈上升态势，且有3城成交量较上周翻倍。其中，青岛涨幅领跑，新房成交量由上周559套增至1921套，成交量实现显著“二连升”，并且青岛当前新房成交量已回归到节前水平。杭州、佛山紧随其后，环比分别为134%、113.68%，短期新房成交涨势较为强劲。同时无锡、济南、成都亦在加快复苏，成交量环比均超50%。
二手房方面，监测的重点15城中，11个城市二手住宅成交量环比再现“全涨”局面。其中，杭州涨幅居首，二手住宅成交895套，环比上涨79.36%，当前杭州楼市加速修复的局势较为明朗，新房、二手房双双呈现明显回升态势；苏州、青岛紧随其后，二手房成交量环比均超50%。值得注意的是，北京、上海、深圳当前二手房成交量大致接近节前水平，成交稳健特征外溢。
王小嫱直言，随着市场需求逐步复苏，加之政策端依旧在持续释放积极信号，如房贷利率大幅度下调、城市房地产融资协调机制稳步落地、实施购房补贴、优化公积金贷款政策等，为接下来“促需求”继续提供强有力的支撑。